Qu'est-ce que le régime réel foncier ?
Au réel, vous déclarez vos loyers et déduisez vos charges réelles justifiées, au lieu de l'abattement forfaitaire du micro-foncier. Vous n'êtes imposé que sur le résultat net réellement dégagé par votre location.
Les charges déductibles
- Les intérêts et frais d'emprunt.
- La taxe foncière (hors part TEOM récupérée).
- Les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration.
- Les primes d'assurance (PNO, GLI) et frais de gestion.
- Les provisions pour charges de copropriété.
Créer un déficit foncier
Si vos charges dépassent vos loyers, le déficit foncier qui en résulte s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an (plafond majoré pour la rénovation énergétique), l'excédent étant reportable sur dix ans. C'est un puissant levier de réduction d'impôt.
La déclaration 2044 et l'engagement
Le régime réel se déclare via le formulaire 2044. L'option est valable trois ans, puis reconduite tacitement. Elle impose de conserver l'ensemble des justificatifs (factures, quittances de charges, tableaux d'amortissement d'emprunt).