Les questions à se poser
- Mon logement est-il loué nu ou meublé ?
- Mes charges et travaux dépassent-ils l'abattement forfaitaire ?
- Ai-je un crédit avec des intérêts déductibles ?
- Est-ce que je cherche du cash-flow ou de la réduction d'impôt ?
Nu : micro-foncier ou réel
En location nue, le micro-foncier (abattement de 30 %) convient si vos charges sont faibles. Dès que vous avez des travaux, des intérêts d'emprunt ou des charges élevées, le régime réel devient plus avantageux et peut créer un déficit foncier.
Meublé : micro-BIC ou réel LMNP
En meublé, le micro-BIC (abattement de 50 %) est simple mais rarement optimal. Le réel LMNP, grâce à l'amortissement du bien, permet souvent d'annuler l'impôt sur les loyers pendant des années : c'est fréquemment le régime le plus avantageux.
| Situation | Régime souvent optimal |
|---|---|
| Nu, peu de charges | Micro-foncier |
| Nu, travaux / crédit | Réel foncier |
| Meublé, avec crédit | Réel LMNP (amortissement) |
Simuler avant de choisir
Aucun régime n'est universellement meilleur : tout dépend de vos chiffres. Comparez l'impôt dû dans chaque régime sur votre situation réelle avant de vous décider, idéalement sur plusieurs années.