Définir son budget et sa capacité d'emprunt
Avant de chercher un bien, déterminez combien vous pouvez emprunter. Les banques limitent généralement l'endettement à 35 % des revenus et intègrent une partie des loyers futurs. Anticipez les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien) et une éventuelle épargne de sécurité.
Choisir le bon bien
Privilégiez un secteur à forte tension locative (proximité des transports, emplois, universités). Vérifiez l'état, la performance énergétique (DPE) et le potentiel de revalorisation. Un bien qui se loue vite limite la vacance, principal ennemi de la rentabilité.
Estimer la rentabilité
Ne vous fiez pas au seul rendement brut. Calculez le rendement net (après charges, taxe foncière et vacance) puis le net-net (après impôts), et vérifiez que le cash-flow reste soutenable mois après mois.
Financement et régime fiscal
Comparez plusieurs banques et soignez votre dossier. Côté fiscalité, arbitrez entre location nue (micro-foncier ou réel) et meublé (LMNP), qui offre souvent l'imposition la plus légère grâce à l'amortissement. Ce choix se prépare dès l'achat.