Le rendement brut
C'est l'indicateur le plus simple : rendement brut = (loyer annuel ÷ prix d'achat) × 100.
Exemple : un bien acheté 150 000 € et loué 750 €/mois (9 000 €/an) affiche un rendement brut de 6 %. Utile pour comparer rapidement des biens, mais il ignore tous les frais.
Le rendement net
Le rendement net déduit les charges non récupérables, la taxe foncière, l'assurance, les frais de gestion et une provision pour vacance. La formule : (loyer annuel − charges annuelles) ÷ prix d'achat total × 100.
En intégrant les frais de notaire dans le prix d'achat et environ 2 000 € de charges annuelles, notre exemple tombe autour de 4 %.
Le rendement net-net
Le rendement net-net soustrait en plus l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 %). C'est le rendement réellement encaissé. Le régime fiscal choisi (micro, réel, LMNP) a ici un impact majeur.
| Indicateur | Ce qu'il intègre | Exemple |
|---|---|---|
| Brut | Loyer / prix d'achat | ≈ 6 % |
| Net | − charges, taxe, vacance | ≈ 4 % |
| Net-net | − fiscalité | ≈ 3 % |
Quelle rentabilité viser ?
Il n'y a pas de seuil universel : un rendement net de 3 à 4 % dans une grande ville peut être solide (avec une plus-value attendue), tandis qu'on visera davantage dans une ville moyenne. L'essentiel est de raisonner en net-net et de vérifier que le cash-flow reste soutenable.